小编今天要给大家一个善意且耿直的提醒，忠言逆耳，良药苦口，您看着可能有些不舒服，但是确实是实话。

刚需最容易犯的一个错误，就是因为资金不足，又急着上车，觉得自己也不搞投资，在这座城市有个家就行了，于是【被狠狠收割。比如公寓】。




有位网友这么评论：

公寓面积小，单价低，总价更低，确实能满足一部分真买不起住宅的刚需。这部分人也没想着流动性和增值，他们就想有个安稳的住所，不被房东赶来赶去就行！

【这种注定被收割的思想千万不能有！】

一、禁公寓令

【8月15日，厦门发布新文件】，核心内容包括：



· 【严禁商办项目改造成公寓类住宅】，甚至可以无偿收回土地使用权；

· 【不得采用住宅套型设计，不得出现住宅类功能描述】；

· 不得预留住宅功能的排水、排污、排烟和燃气管道；

总结一下就是，【商办类公寓不能居住了，没生存空间】。

这不是厦门第一次发布文件了，2017年就有相关文件要求，这次加强版对商办类伪装公寓销售的项目来了一记绝杀。



厦门也不是第一个对公寓动手的城市，北京在2017年出台了生猛的“326商住禁令”，套住了1/6买了公寓的北京人。

2018年，以杭州、南京为代表的新一线城市，也纷纷跟上：“【在土地出让时，明确指出，不得建设酒店式公寓。】”

商住楼、商改住、公寓在离我们远去的路上越跑越快。

二、公寓

再说一遍，什么是公寓、商住房、商品房。

公寓：一般是指【40年产权】、土地性质为商业用地的酒店式公寓、商务公寓。

商住房：商业和住宅合二为一，【产权40年或50年】。

商品房：【一般是指70年产权】，土地使用性质为住宅的房子，就我们现在正常价格买的那种房子。



很明显，公寓、商住房的产权一般都不会有70年，【不能落户、没有学区、不能公积金贷款、商用水电、交易税费高、贷款年限短、首付比例大】。

三、公寓怎么来的

其实【没有一种物业形态叫公寓，也没有一种产权叫公寓】，那公寓是怎么来的呢？

在之前的城市规划中，没好好按照片区定位，科学配比商业、教育、住宅等配套用地。

许多本身没这么多企业，没这么多办公楼、写字楼需求的城市，规划了许多“城市综合体”，【在开发商拿住宅用地的时候，必须配建同体量的商业、写字楼】。



但是这些写字楼，没人要啊！

于是开发商基于自身回款压力，【把这些剩下来的写字楼，改成公寓】，打着“不限购、不限贷、低总价”的诱人幌子。

如果城市级别足够，能吸引到就业、居住人群，形成“多中心”的城市格局，吸引中小企业买或者租写字楼带动经济发展，是很好的一件事。



但城市规划过于贪心，导致这些【商业综合体、写字楼过剩，】才产生了公寓这种本身其实是违规的产品。

【公寓，是为了商办去库存，不得已而采用的营销手段，收的就是智商税。】

四、不要相信这些说法

· 公寓和住宅的唯一差异就是40/50年产权和70年产权；

· 自2017年5月1日起，不动产登记正式生效，公寓产权到期也可续期；

· 从今天开始，公寓和住宅毫无区别。

公寓除了前文说的不能落户等问题，【最严重的是流动性问题】。



公寓的【交易税费可能会消耗你40%以上的增值收益】，这么高的税费直接带来了公寓的流动性差。

再加上公寓的供应量又大，【更加卖不上价格】。

以“中原徐家汇”郑东新区的某公寓为例，2017年8月到2018年7月，房价没涨过，特别“稳”。

在住宅房价稳定上涨，通货膨胀的情况下，你把花在这套公寓上的钱拿去存银行，可能都没这么惨。

厦门这样的文件一出，其他城市可能跟上，也可能暂时不跟，到时候跟上脚步的城市，为了卖掉手上的存货公寓，可能会说：

稀缺资产，以后就没有了，赶紧买！



如果你没房票、没贷款资格，又不太有钱，别老想着弯道超车，如果真的这么好卖、这么稀缺，怎么会还省下这么多，看看那些万人抢的红盘住宅，别天真了！

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