【楼市马上就要进入“金九银十”】

与楼市密切相关的土地管理制度迎来重大变革——修改土地管理法、城市房地产管理法的决定于8月26日获得全国人大常委会表决通过。

其中，最为重磅的消息，要数集体经营性建设用地入市。
大量农村集体经营性建设用地一旦入市，土地价格会不会降，房价会不会跟着降？哪些人群又会受益？



【土地市场如何走？】
不会对土地市场造成冲击

此前有规定，集体经营性建设用地不能入市，如果要入市交易，必须通过变更为国有土地之后才行。

而刚刚通过的土地管理法修正案，破除了农村集体建设用地进入市场的法律障碍，成为此次最大亮点。

“删除原土地管理法第43条，即任何单位或个人需要使用土地的必须使用国有土地的规定。”这是个重大制度创新，取消多年来集体建设用地不能直接进入市场流转的二元体制，为城乡一体化发展扫除了制度性的障碍。

“解禁”的集体经营性建设用地有多少呢？——

自然资源部《2017年中国土地矿产海洋资源统计公报》显示，截至2016年末，全国农村集体经营性建设用地存量规模大约在5000万亩以上。

《2016中国国土资源公报》显示，截至2015年末，全国共有建设用地3859.33万公顷（即57889.95万亩）。

粗略计算，农村集体经营性建设用地存量规模仅占全国建设用地总量的9%。但从总量来看，集体经营性建设用地入市对土地市场影响有限。



【房价会降吗？】
房价影响小，房租可能降

集体经营性建设用地一旦入市，会不会对房地产市场造成冲击，比如，出现大量小产权房？

这点，你想多了。

“集体经营性建设用地入市，必须符合规划，必须是工业或商业等经营性用途；在每年土地利用年度计划中要有安排。另外，即使获得了集体经营性建设用地的使用权后的土地权利人也要按原规划的用途来使用土地。”所以这次改革不会对土地市场造成冲击。

也就是说，这块地必须是工业或者商业等经营性用途，不能用来盖商品住宅。同时，要符合规划、依法登记，从根本上限制了可能出现的无序供应。

不过，在土地供应紧张的大城市，长租公寓、租赁住房可能会成为集体经营性建设用地规划用途的重要选项。

这方面，我国已在很多城市试点。2017年，我国在13个城市首批开展集体建设用地建设租赁住房试点。今年1月份，试点范围又拓展至福州、南昌、青岛、海口、贵阳5个城市。

因此，对租房族来说，房租可能会下降。这是个好消息。



【修法谁最受益】
农民利益只做加法不做减法

土地是农民的命根。本次修法在征地补偿、宅基地等直接关系农民利益的问题上，只做加法不做减法。
1、在征地环节，首次对土地征收的公共利益进行明确界定。“公共利益”不再是一个大筐，而是采用列举的方式，对于为哪些公共利益可以动用国家征收权有了明确界定，有利于保护农民利益。

2、在征地补偿方面，新修土地管理法改变以年产值倍数法确定土地补偿费和安置补助费的做法，按区片综合地价进行补偿。在原有土地补偿、安置补助、地上附着物3项补偿的基础上，又增加农村村民住宅补偿和社会保障费，从法律上为被征地农民构建一个更完善的保障体系。

3、集体经营性建设用地入市，能发挥工业或商业等经营性用途，从而为农民增加财产性收入。

4、宅基地方面，新修土地管理法在原一户一宅的基础上增加户有所居的规定，允许已经进城落户的农村村民自愿有偿退出，地方政府不能强迫其退出宅基地。农房抵押、有偿退出、流转等制度设计，将进一步增加农民财产性收入。

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来源：经济