买卖二手房最重要一个矛盾点在于“钱”，买方觉得这房子贵，不值这个价；卖方觉得自己房子好，这个价很公道。

为什么会有这样的分歧呢？

一个想赚钱，一个想省钱的原因固然有，但是【还有一个重要的原因就是不知道如何合理估算房价】。

一、影响房价的因素

* 房龄

正常情况来看，目前【我国房屋建筑耐久年限为50年（从房屋竣工开始计算）】。




房龄过大的房子，不仅户型布局不合理、物业管理成问题，还会影响银行贷款。

【估算房价时，可以按照每年2%的折旧率来计算。】

* 周边房价

参考目标小区周边地段的均价，还要结合户型、楼层、装修来考虑，这是比较简单也比较直观的因素。

如果你的房子高于周边地段均价，肯定是很难卖的，除非你的房子有特别的加分项。

* 户型

老房子最大的问题之一就是户型，因为建造较早，当时的生活理念、建筑思维和现在有很大的差异，所以户型会比较不符合现在的审美。

【老房子往往是卫生间、厨房比较小，这在估算房价时大概会扣减10%。】



* 楼层、楼栋

买新房要选黄金楼层、楼栋，买二手房也是一样的。

如果以7-8层高的房子来说，【估价时以1、2层房价为基准，则3、4层的房子可以加3%，顶层减5%】。



【远离主干道、安静的楼栋价格会相对较高，估价时大概可以加15%。】

相反，噪音较大临街、临公园楼栋价格会相对较低。

* 房屋朝向、周边配套

朝南的房子卖的贵，如果房间没有朝南的门窗，【估价时扣5%】；

所在小区没有独立封闭，小区治安不足，【扣5%】；

所在小区环境配套齐全【加10%】。

* 税费

二手房有没有满2年，在税费上还是有很大差别的。



【税费一般都是由购房者承担的】，如果税费高，买房成本增加，房子的成交概率就低，房子也很难卖上价。

二、政策因素

除了以上和房子本身相关的因素，房价还受到政策因素的影响。

这点大家应该还是感触比较深刻的，单看这个金九银十就知道了。

在“稳”字当头的现在，【这个“金九银十”格外的萧条】。



的确有顶住压力，业绩做的不错的房企，但是大多数房企还是在融资难、回款慢的压力下努力“活下去”。

【另外，房价高低和经济也息息相关。】

有些人说，经济再不好，要买房住的人始终是要买的。

话是没错，但在经济下行，银行贷款利率高的情况下，你说大部分购房者是不管不顾的买，还是观望一下呢？

三、估算房价的方法

【估算房价有4个方法，分别是市场比较法、成本估价法、收益还原法、路线价法。】

* 市场比较法

比较同类相似产品，根据前文所提房子本身的因素进行估价。

* 成本估价法

【房价=房产重新建造完全价值-建筑物折旧】



* 收益还原法

【房价=房地产纯收益÷收益还原利率】

* 路线价法

了解街区土地的平均价格，通过临街宽度、深度的调整估计土地价值。

以上，就是估算房价的一些分享，不管是买房还是卖房都应该了解一下。

定一个公道合理的价格是可以让买卖双方达成共赢局面的。

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